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新机场通航两月考 开发商从竞速到退烧

作者:陈婷婷

发布时间:2019-12-02 17:12:12

来源:北京青年报

9月25日大兴国际机场正式通航至今已满两个月。此前,大兴新城片区被冠以新国门商务区的标签,新机场利好不断,包括万科、恒大、泰禾、绿地、金融街、远洋等在内的众多房企纷纷进入大兴跑马圈地。

随着机场高速、高铁、快轨等交通干线相继落地,新的空港经济区逐渐形成,大兴新城辐射区显然占了很大优势。不过,伴随着房地产调控步入稳定期,房价整体出现下行趋势,以新机场为卖点的楼盘是否能顺利“收割”未来红利,吸引了各方的关注。

竞速

龙头房企出手激战

自2015年大兴国际机场正式开工,大兴一直聚焦在镁光灯下,成为众多房企狂欢的热土。据统计,截至2019年11月18日,北京共计完成了70宗土地出让,其中,居住用地成交45宗,大兴和经济技术开发区累计成交10宗,占整体住宅用地成交的22%,是目前全市住宅供地最多的区域,其竞争激烈程度也堪称全北京之最。

例如,就在新机场正式投运当天,保利、中海、金茂+合生分别竞得庞各庄、瀛海和石榴庄地块,龙头房企新一轮竞逐京南,再度刺激了南城市场。

早在2017年,保利与首开组成联合体早已在南城开发住宅项目;此前2018年,中海的瀛海府则作为北京第一个限竞房入市,年初中海又拿下瀛海府二期,新机场通航之际又在瀛海再下一城,其对南城的决心可见一斑;而金茂+合生竞得的石榴庄地块,业界传闻或将推出一座位于南城的金茂府。

按照规划,大兴国际机场将在2021年和2025年分别实现旅客吞吐量4500万人次、7200万人次的建设投运目标,到2040年将满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。

根据公开资料,机场直接就业人员将达到30万,如果按照产业辐射的周边间接就业人员2至4倍的比率,间接从业人员会突破100万人次。

巨大的投资机会让大兴机场这块“香饽饽”成为争夺的焦点,一时间大兴区域形成千帆竞发、百舸争流的局面。

业内人士分析称,大兴市场经过近几年的高强度开发(过去几年土地和新房成交量均位居前列),已经具备一定的基础,新机场开通将进一步推动相关区域,机场快线等相关交通线路的完善,也将进一步提升大兴与市区的紧密程度,预计未来几年,大兴将成为重要置业点。

退烧

年底让利促销 新房不涨反降

利好空前,土地市场的狂热是否能带动楼盘的实际销售?记者调查发现,在整体楼市企稳的行情下,尤其是大兴市场普遍以限竞房为主,受限于70/90政策,实际销售并未迎来期待中的高光时刻。

克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,10月份TOP100整体销售规模环比微降,同比增长13.7%;TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降;六成房企业绩目标完成80%以上,少数房企仍需加速推货去化。

顶着年底业绩冲刺的压力,大部分新盘打出了“亲民”牌,降价促销让利购房者,加速资金回笼。另一方面,大兴区上万套限竞房库存几乎在同一时间入市,竞争之激烈远远超过其他片区,价格战此起彼伏。

记者走访了解到,在大兴区新源大街地铁4号线义和庄商圈,附近在售的金悦府推出85平方米两居的“普宅”特价房,一口价374万元/套,这个价格刚好处于五环到六环之间的普宅标准指导价范围内。“折后价格不到4.4万/平方米,普宅标准可以降低首付,可以说相当实惠。这个价格也是近期才推出的,之前没有。”金悦府售楼员李文(化名)告诉记者,“刚需首套房客户首付只要35%,130万左右,这在北京在售的新房中应该算绝无仅有了。”

与金悦府紧挨着的颐璟万和,也推出了类似房源,85平方米两居一口价386万元/套。目前项目在售产品为85至135平方米三居和四居。四居产品“颐公馆”样板间日前对外开放,均价在55016元/平方米。而特价房的单价折算仅45000元/平方米,价格差额达万元,优惠力度着实不小。前来“捡漏”的购房者李先生告诉记者,“已经定了一套,有点远,平时肯定很少来住,但看好新机场,还是买了。”他也表示了隐忧,“现在年底降价厉害,我是前两个月买的,还是买早了。现在就是希望新机场开通能够带动产业发展。”

4号线上最为成熟的黄村,也是大兴新城辐射区,是新机场通航的直接受益片区。黄村虽属于大兴老城区,周围生活气息浓厚、配套成熟,但区域内目前新盘较少,附近没有新规划和产业园。

据了解,江山风华算是目前黄村片区最火的楼盘,均价55800元/平方米。项目为小高层板楼,主力户型为89至136平方米3居和4居,得益于全明户型设计,及风华系园林加持,市场认可度较高。另一方面,竞争对手招商雍和府已近尾盘。据了解,江山风华在9月份取得预售证之后,开盘当天销售18.3亿,去化360套左右。

总体来看,除了黄村核心区一两个限竞房项目去化尚可,大兴区域内多达23个限竞房,整体去化并不理想。大部分楼盘限价均在4万以上,而项目的成交价均在3.7万/平方米左右,新机场通航并未给大兴楼市带来实际性的刺激作用。

尴尬

产品硬伤 高不成低不就

记者调查发现,新机场作为大兴最大的利好,实际辐射的区域仍然有限。而如上述的金悦府和颐璟万和所在的义和庄商圈,虽然处于辐射带上,显然又没有把握好地段优势,在产品打造上差强人意。

如金悦府在售的85平方米二居、89平方米三居户型设计并无太大亮点,部分户型餐厅正对卫生间,在市场上并不受欢迎。相比之下,颐璟万和品质稍高,但价格也高出不少,仍没有脱颖而出的亮点。同一区域项目扎堆、同一产品同质化严重,可选的余地较少,是目前大兴新城片区限竞房的最大硬伤,刚需客群反响平平。

而临空经济带直接辐射的如庞各庄、魏善庄区域,则位于六环外,比较偏僻,目前还没有地铁,交通极其不方便,客群大多来自当地的居民和新机场工作人员。

业内人士分析称,目前大兴以城市中心区外溢和本地改善需求为主,总体房价水平相对较低,也有不少板块属于机场征迁安置需求。此外,大兴作为集体建设用地直接入市试点区域,近年不少项目通过开发商与集体联合开发的方式进行,对应产业和人口居住需求也形成一定差异。

值得一提的是,在高端改善产品稀缺的行情下,绿地率先进入大兴,推出海珀系产品——绿地海珀云翡。项目位于清源路商圈,因拿地较早,属纯商品房,目前主推户型135、158平方米三居,均价76000元/平方米。绿地海珀云翡总价千万起步,远远超过附近的限竞房项目。

“刚需想住未来就租吧,一千来万去朝阳、海淀买个成熟小区二手也够了。”前来咨询的王先生称,作为投资,目前租售比并不划算。记者从现场了解到,因项目周边规划尚未展开,邻近的优质配套不多,项目主打科技、健康等软实力。有改善需求的孙先生则坦言,“主要拿地成本高推高了房价,高端改善产品目前在大兴的处境还比较尴尬。”

企稳

机场线刺激置换需求 为二手房价格托底

在二手房方面,记者试乘刚刚开通的大兴机场线,进行沿线实地调查。大兴新城站位于大兴区观音寺街道,兴亦路与规划广平大街交口南侧。该站为出北京大兴国际机场后的首站,与城际联络线换乘,是区域重要的交通节点。

立冬后的北京提前迎来了寒潮蓝色预警,大兴新城站就在寒风中矗立。出了车站,目前面对的是一大片空地,因线路刚开通,附近来往的行人并不多,接驳的公交车线路也较少。

资料显示,大兴新城重点区域规划编制,主要是“一区两站”,“一区”是西片区,总面积13.8平方公里;“两站”是黄村火车站和大兴新城站周边区域,依托连接多条轨道交通的综合枢纽,规划建设大兴新地标,目前已完成“两站”及周边地区一体化城市设计。

记者走访了解到,距大兴新城站最近的二手房团河苑小区,挂牌价在3.3万元/平方米至4万元/平方米不等,受新机场开通影响,最近挂牌量陆续增多。链家经纪人王雪(化名)称,目前机场线开通对二手房价格没有带来太大影响,但是起到心理托底的作用。“这边二手房跟去年大概持平,不降就是涨了。北京其他区域都在降,这里没有。”

诸葛找房提供的数据显示,大兴城区二手房10月份挂牌量增加近1000套。诸葛找房高级分析师国仕英表示,大兴机场通航,可能短期刺激附近的置换需求。

对比北京全市,由我爱我家研究院提供的新机场通航到目前两个月的数据显示,大兴区域的二手房交易量价同比去年均有所增长,其中成交量增长40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅仅13.56%,成交均价则同比下跌。

我爱我家研究院方面分析称,整体而言,9月底以来大兴二手房市场表现优于去年同期,基本跑赢了全市市场。

数据显示,在我爱我家北京公司二手房交易量最多的9个区域中,2019年10月的交易量环比2019年9月基本都是下滑的,东城、朝阳、海淀虽有增加但增幅不大,大兴则环比涨幅达22%,明显好于其他各区。整体而言,10月大兴二手房市场有逆势表现。

叫板望京 成为新国门?

随着大兴国际机场开通,将大兴新城片区作为新国门商务区已成为共识。如今,各售楼处也将此作为最大卖点,对标望京。

建和城研究中心主任何田分析称,大兴新城在大兴区中心区域,预计大兴新城初期更容易受本地产业的带动。从机场角度来讲,大兴国际机场与市区的通达还有待加强,未来有赖于大规模人群和产业的入住,方能形成较好的发展。

从东三环搬到南三环,再搬到南五环,因房租太高不断往外搬家的张心玉(化名)吐槽道,“大兴还是太远了,南城一个环的距离,相当于东边的两个环。”距离远,大型企业少,仍是居住在大兴目前面临的最大问题。

外企上班的钟琳(化名)在北京生活了6年,一直居住在望京。她说,“对于经常出差的人来说,住望京太方便了。但缺点是,房价水涨船高,错过了最佳买房时机,现在的望京动辄七八万的房价已经高攀不起。”

诸葛找房副总裁苑城建对此分析称,大兴和望京的相同点是机场和市区的距离相当,而且几乎都是在中间点上,机场高速也从附近经过,从地理特征上来看有相似之处。不同之处在于,望京距离北京传统的商业中心和办公集中区更近,比如国贸区域、亚运区域、东直门使馆区域等,资源优势要比现在的大兴新城好一些。大兴新城的优势在于,目前北京正在大力开展南城规划,丽泽、丰台科技园等新兴产业集中地正在快速发展成长。

在北京开了11年出租车的大兴“土著”耿先生告诉记者,“2000年的望京在北京人眼里也属于偏远地区,四处是工地,甚至还比不上现在道路通达的大兴城区。”

作为北京城市建设的后起之秀,大兴的开发进度显然更快。根据《大兴分区规划(2017年至2035年)》草案披露,大兴新城作为大兴“三城”中发展最成熟的板块,在建设“首都新国门”的过程中正在发挥着引领示范作用。

居住在义和庄地铁站附近的方小俊(化名)从事影视方面工作,经常有拍摄任务需要飞来飞去。他表示,首次置业选在大兴是较为务实的选择,随着新机场的开通,在南城生活出行也比较方便。“就是到CBD地区的路程较远,这方面跟望京没法比。”同时,方先生说,“从房价上来说,大兴是价值洼地,也是目前刚需能够得上的区域了。”

建和城研究中心主任何田认为,望京隶属朝阳区,但本身并非朝阳传统的核心区,经历了近20年的发展,早期主要是居住需求,产业导入不够,近年因CBD、三元桥等商圈的外溢需求,保利、绿地、SOHO等大型办公商务楼宇日渐成熟,望京才形成今天的规模。大兴新城能够吸引本地产业,但周边产业基础不及望京所在的朝阳区,预计未来还要一段时间才能释放。

本版文/陈婷婷

相关资料

今年1月,大兴公布《大兴分区规划(2017年至2035年)》草案。市规划自然资源委相关负责人介绍,此次分区规划的规划范围为大兴区行政辖区,规划年限为2017年至2035年,明确到2035年的发展基本框架,近期到2020年,远景展望到2050年。

按照规划,大兴区定位为面向京津冀的协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。

到2035年,规划常住人口规模控制在220万人左右,规划城乡建设用地规模314.25平方公里左右。

责任编辑:王玺

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